Droit de premier refus en immobilier au Québec

Le droit de premier refus est un accord contractuel donnant à une partie la première opportunité d’acheter une propriété avant que le propriétaire ne la vende à quelqu’un d’autre. Ce droit est particulièrement significatif au Québec, où il est intégré dans diverses transactions immobilières, y compris les baux, les accords entre actionnaires et les accords d’indivision.

Qu’est-ce que le droit de premier refus en immobilier ?

Au Québec, le droit de premier refus — connu sous le nom de droit de premier refus ou pacte de préférence — est un droit de préemption pour acheter une propriété dans des conditions spécifiques. Il oblige le propriétaire de la propriété à offrir celle-ci au titulaire du droit de premier refus une fois qu’il a reçu une offre légitime d’un tiers. Le titulaire du droit de premier refus aura 60 jours à partir du moment où il apprend que la propriété a été vendue pour la racheter en remboursant le prix et les dépenses payées. Toutefois, ce droit de rachat doit être exercé dans l’année suivant l’acquisition de la propriété par un tiers. Si le titulaire du droit de premier refus décline, la propriété pourra alors être vendue au tiers.

Problèmes courants avec le droit de premier refus

L’existence d’un droit de premier refus peut décourager les offres de tiers, compliquer les transactions et potentiellement réduire l’attractivité du marché de la propriété. Des problèmes d’exécution surviennent également si un propriétaire ignore le droit de premier refus, en vendant la propriété sans l’offrir au titulaire. Bien que la vente reste valide, le titulaire du droit de premier refus peut demander des dommages-intérêts pour violation. Rédiger correctement la clause du droit de premier refus est crucial pour éviter toute tentative de contournement et assurer la clarté des transactions.

Comment résilier ou sortir d’un droit de premier refus

Mettre fin légalement à un droit de premier refus au Québec peut être difficile, surtout si l’accord manque de clauses spécifiques de résiliation. Voici quelques façons de résilier un droit de premier refus :

• Expiration par terme ou condition : Certains droits de premier refus ont des durées intégrées ou des conditions spécifiques qui, une fois remplies, mettent automatiquement fin au droit.
• Accord mutuel : Les deux parties peuvent convenir de résilier le droit de premier refus, généralement documenté par une libération formelle.
• Renonciation ou expiration par inaction : Si un titulaire du droit de premier refus ne parvient pas à exercer son droit conformément aux termes spécifiés, cela peut entraîner la résiliation du droit, en fonction du libellé du contrat.
• Révocation unilatérale : Dans de rares cas, et généralement avec l’intervention d’un tribunal, un droit de premier refus perpétuel peut être contesté s’il est jugé déraisonnable ou inéquitable.

Cadre juridique et affaires clés

Le Code civil du Québec et la jurisprudence fournissent le cadre légal pour les droits de premier refus, soulignant leur applicabilité tant qu’ils sont correctement exécutés et respectés. Des décisions judiciaires importantes ont souligné la nécessité de respecter ces accords, à moins qu’une raison significative, telle que la fraude ou la mauvaise foi, ne soit évidente.

Développements récents

Des changements législatifs récents, notamment à Montréal, ont introduit des droits de premier refus municipaux visant à promouvoir le logement social. Ces droits permettent à la ville d’égaler les offres de tiers sur des propriétés désignées, ajoutant ainsi une couche de complexité supplémentaire aux transactions immobilières dans les zones concernées.

Conclusion

Le droit de premier refus est un outil puissant dans l’immobilier au Québec, mais il nécessite une réflexion approfondie et une rédaction précise pour éviter les disputes futures et garantir son exécution. Que vous soyez propriétaire, titulaire potentiel du droit de premier refus ou acheteur tiers, comprendre les nuances de ce droit est essentiel.

Sources :

• Code civil du Québec, Arts. 1022, 1397, 1712 – Établit la base légale pour les droits de premier refus et leur exécution.
• Viel c. Entreprises immobilières du Terroir ltée, 2002 QCCA 13135 – Décision de la Cour d’appel qui clarifie le fonctionnement des droits de premier refus.
• U. Cayouette inc. c. Rouleau-Beaudoin, 2017 QCCS 3624 – Décision de la Cour supérieure fournissant une définition claire du droit de premier refus.
• Filles de la Charité… c. Ville de Sherbrooke, 2021 QCCS 214, aff’d 2022 QCCA 112 – Affaire importante soutenant l’exécution d’un droit de premier refus perpétuel.
• Norton Rose Fulbright et Davies Ward Phillips & Vineberg – Discussions sur le droit de premier refus municipal de Montréal pour le logement social et ses implications.
• OACIQ et Fasken – Analyse des droits de premier refus sur le patrimoine culturel et des défis dans la rédaction et l’exécution des clauses de droit de premier refus.

Ce résumé vise à fournir une compréhension complète du droit de premier refus dans le paysage juridique du Québec, en mettant l’accent sur ses potentialités et ses pièges. Pour des cas spécifiques ou des conseils, il est recommandé de consulter un expert juridique en droit immobilier au Québec.