Exemption de Résidence Principale au Canada (Éviter l’Impôt sur les Gains en Capital)

L’**exemption de résidence principale** (ERP) est une disposition fiscale qui permet aux Canadiens de vendre leur maison principale sans payer d’impôt sur les gains en capital sur les profits réalisés. Pour pouvoir bénéficier de cette exemption, certaines conditions liées à l’occupation et à l’utilisation doivent être respectées. Ci-dessous, nous détaillons la durée pendant laquelle vous devez vivre dans une maison pour la désigner comme votre résidence principale, les conditions essentielles, le traitement de l’utilisation à temps partiel ou à des fins locatives, les cas particuliers, ainsi que les lignes directrices pertinentes de l’ARC, y compris les changements récents des règles.

Combien de temps devez-vous vivre dans une maison pour éviter l’impôt sur les gains en capital au Canada ?

Durée Minimale de Résidence (Résidence Habité Ordinairement)

Il n’existe pas de durée minimale fixe pendant laquelle vous devez vivre dans une maison pour la désigner comme votre résidence principale pour une année donnée. L’Agence du revenu du Canada (ARC) utilise le concept de « résidence habitée ordinairement » – cela signifie que vous (ou votre conjoint, partenaire de fait ou enfant) avez vécu dans la propriété à un moment donné de l’année. Même une courte période d’occupation peut être suffisante pour l’année en question. Toutefois, simplement y passer un temps symbolique ne garantit pas l’exemption. L’ARC examine l’**objectif et les circonstances** de votre propriété. Si la maison a été principalement détenue dans le but de générer des profits (par exemple, un flip rapide ou une propriété principalement locative) et que vous n’y avez vécu que brièvement, l’ARC pourrait remettre en question la demande d’exemption pour résidence principale. Dans ces cas, le gain pourrait être traité comme un revenu d’affaires (entièrement imposable) plutôt qu’un gain en capital admissible à l’exemption. L’ARC tiendra compte de facteurs tels que la durée d’occupation, vos habitudes d’achat et de vente de biens immobiliers et votre intention (est-ce que la maison était censée être votre domicile ou un projet commercial ?). En résumé, il n’y a pas de délai fixe (pas de règle des « 6 mois », etc.), mais vous devez utiliser la propriété en tant que résidence pour qu’elle soit admissible.

Conditions Clés pour Être Admissible à l’Exemption de Résidence Principale

Pour revendiquer l’ERP sur une maison, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Propriété : Vous devez être propriétaire de l’unité de logement (seul ou conjointement) durant l’année. La propriété peut être tout type de logement (maison, condo, chalet, maison mobile, etc.) qui est un bien immobilier (pas un inventaire à vendre).
• Résidence Habité Ordinairement : Comme indiqué, vous, votre conjoint/de fait (actuel ou ancien) ou votre enfant devez habiter ordinairement la maison pendant l’année. Cela signifie qu’elle doit être utilisée comme résidence à un moment donné de l’année. (Un membre de la famille y vivant peut suffire – par exemple, un parent peut désigner une maison comme résidence principale si leur enfant y vit pendant l’année).
• Utilisation Principale en Tant que Résidence : L’utilisation principale de la maison doit être à des fins personnelles (pour y vivre) plutôt que pour générer des revenus. Recevoir un revenu accessoire (comme une location mineure) ne disqualifie pas la maison, mais si l’objectif principal de la possession de la propriété est de produire un revenu locatif ou de faire un flip dans le but de réaliser un profit, il ne sera généralement pas considéré comme une résidence principale. Par exemple, une maison utilisée uniquement comme location ou détenue en tant qu’inventaire par un constructeur ne serait pas admissible à l’exemption.
• Une Résidence Principale par Famille : Vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété par an comme votre résidence principale pour vous et votre famille. Une “unité familiale” comprend vous, votre conjoint ou partenaire de fait, et vos enfants mineurs non mariés. Si vous possédez plusieurs propriétés (par exemple, une maison et un chalet), vous devez choisir celle à désigner pour chaque année. Toute propriété qui n’est pas désignée pour certaines années sera soumise à l’impôt sur les gains en capital pour ces années si elle est vendue.
• Désignation à la Vente : Vous devez réellement revendiquer l’exemption lorsque vous disposez de la propriété (la vendez ou êtes réputé la vendre). Vous désignez la maison comme votre résidence principale pour les années de possession sur le Formulaire T2091 (et l’annexe 3) lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus pour l’année de la vente. Depuis 2016, la déclaration de la vente à l’ARC est obligatoire – même si l’intégralité du gain est exonérée. Ne pas déclarer la vente d’une résidence principale peut entraîner des pénalités (jusqu’à 8 000 $) et la perte potentielle de l’exemption.

Utilisation Partielle, Maisons Saisonnières et Location de la Propriété

Utilisation saisonnière ou partielle: Une propriété n’a pas besoin d’être habitée toute l’année pour être admissible. Même une maison saisonnière (chalet) ou une maison que vous n’occupez que pendant une partie de l’année peut être considérée comme votre résidence principale, à condition que vous ou votre famille y habitiez ordinairement chaque année revendiquée. Par exemple, un chalet utilisé uniquement l’été pourrait toujours être désigné pour ces années.

Location d’une partie de la maison: Vous pouvez toujours revendiquer l’exemption de résidence principale même si vous louez une partie de votre maison (comme un sous-sol ou une chambre), à condition que certaines conditions soient respectées pour que le caractère de la propriété en tant que résidence principale soit maintenu.

Exceptions et Cas Particuliers Affectant l’Admissibilité

Flip et ventes à court terme (règles anti-flip): Une modification majeure récente vise les périodes de possession très courtes. Si vous vendez une propriété que vous avez détenue pendant moins de 12 mois, les nouvelles règles fédérales peuvent classer le profit comme revenu d’affaires entièrement imposable (une « propriété retournée »), niant ainsi l’exemption de résidence principale. Cette règle des 12 mois, effective pour les ventes à partir du 1er janvier 2023, s’applique automatiquement, quel que soit votre intention, à moins que vous ne répondiez à une exception liée à un événement de la vie.

Propriétés multiples (maison vs chalet): Si vous possédez, par exemple, une maison en ville et un chalet, vous ne pouvez désigner qu’une seule propriété comme résidence principale pour chaque année. Vous n’avez pas à choisir avant de vendre l’une d’entre elles, moment où vous décidez quelles années attribuer à cette propriété.

Directives de l’ARC et Changements Récents des Règles

Les directives de l’Agence du revenu du Canada sur l’exemption de résidence principale sont détaillées dans des documents comme le Folio S1-F3-C2 et les guides sur les gains en capital de l’ARC. Ces documents décrivent les règles ci-dessus et donnent des exemples.

Notez bien : Cet article est à titre informatif seulement et je ne suis pas un expert fiscal. L’exactitude de ces informations doit être vérifiée auprès d’un professionnel agréé en fiscalité.